Warunki techniczne budynków – nowe przepisy i zmiany wchodzące w życie od 1 sierpnia 2024 r.
Minister Rozwoju i Technologii jeszcze w zeszłym roku, tj. 27 października 2023 r. wydał rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie miało pierwotnie wejść w życie z dniem 1 kwietnia 2024 r. Niemniej, zostało ono nieco zmienione przez nowego Ministra Rozwoju i Technologii, poprzez wydanie rozporządzenia z dnia 27 marca 2024 r. („Rozporządzenie”). Zgodnie z Rozporządzeniem, nowe przepisy wchodzą w życie z dniem 1 sierpnia 2024 r.
Do jakich zmian przyczyni się nowelizacja? Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.
Mikroapartamenty, a wprowadzenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego
Minimalna powierzchnia użytkowa jednego lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach wielorodzinnych wynosić powinna 25 m2. Ewentualne wyjątki od przyjętej reguły będą mogły stanowić m.in. sytuacje, gdy:
- lokal będzie znajdować się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i do lokalu jest bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Wymagania nie będą również obowiązywały w stosunku do lokali znajdujących się w:
- budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal; oraz
- budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Nadmierna koncentracja zabudowy mieszkaniowej, a zwiększenie odległości między budynkami i loggiami
W przypadku, gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, wymagane będzie zastosowanie stałej przegrody, która zapewni komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%.
Zmiana odległości od granicy działki
Zgodnie z Rozporządzeniem, minimalna odległość od granicy działki w przypadku budowy budynku o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych zostanie zwiększona i będzie wynosić 5 m. Odległość ta będzie obowiązywała bez względu na obecność okien i drzwi w ścianie skierowanej do granicy działki. Co więcej, balkon w takim budynku nie będzie mógł się znajdować w odległości bliższej niż 3 m od granicy działki.
Przeciwdziałanie zjawisku „betonozy”
Zgodnie z nowymi przepisami, na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji, w odniesieniu do każdego terenu, dla którego nie obowiązuje plan miejscowy, a uzyskiwana jest decyzja o warunkach zabudowy, należy liczyć się z koniecznością zapewnienia co najmniej 25% terenu biologicznie czynnego.
Udogodnienia w częściach wspólnego użytku
- Obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o minimalnej powierzchni 15 m2. Pomieszczenie powinno być umiejscowione w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i powinno być przeznaczone do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych.
- Podniesienie wymagań dla placów zabaw dla dzieci. Jeżeli w budynku mieszkalnym wielorodzinnym liczba mieszkań przekracza 20, konieczne będzie zapewnienie miejsca rekreacyjnego dostępnego dla osób ze szczególnymi potrzebami, wyposażonego w miejsca do wypoczynku. Dodatkowo, nie mniej niż 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci będzie musiało znajdować się na terenie biologicznie czynnym, Co więcej, Rozporządzenie określa również wymogi techniczne oraz usytuowanie placu zabaw, w tym w szczególności jego położenie, nasłonecznienie, ogrodzenie, minimalną powierzchnię oraz nawierzchnię.
- Poprawa minimalnych wymagań w zakresie izolacji akustycznej lokali mieszkalnych. Drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolację akustyczną nie mniejszą niż 37 dB. Dodatkowo, ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.
- Tereny rekreacyjne. Obowiązkowe będzie również utworzenie miejsc rekreacyjnych, które będą dostępne dla osób ze szczególnymi potrzebami.
- Zmiana w zakresie miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. Wprowadzone zostaje ograniczenie w kwestii miejsc postojowych dla samochodów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne. Takich stanowisk będzie musiało być co najmniej jedno ale nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach danej inwestycji.
W efekcie, zmiany z pewnością przyczynią się do poprawy komfortu użytkowników nieruchomości. Niemniej, mogą one również spowodować wzrost kosztów, co w konsekwencji sprawi, że ceny lokali wzrosną.
KONTAKT
E: wojciech.koczara@pl.Andersen.com
T: +48 22 690 08 88
M: +48 605 109 713
E: tomasz.srokosz@pl.Andersen.com
T: +48 32 731 68 52
M: +48 512 286 226
