Likwidacja użytkowania wieczystego w Polsce
Już 24 sierpnia 2023 r. wejdą w życie przepisy przewidujące dla użytkowników wieczystych prawo do nabycia prawa własności nieruchomości oddanej im w użytkowanie wieczyste. To kolejny, po uwłaszczeniu nieruchomości na cele mieszkaniowe, etap reformy związanej ze stopniowym eliminowaniem prawa użytkowania wieczystego z obrotu.
Ustawa ma umożliwić nabycie prawa własności nieruchomości, które dotychczas nie uległy uwłaszczeniu w wyniku decyzji administracyjnej lub z mocy prawa. Nowelizacja ta dotyczy również przedsiębiorców, bowiem przepisy przewidują możliwość uwłaszczenia gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale sprzedaż gruntu na wniosek.
Przekształcenie na wniosek – żądanie sprzedaży
Użytkownik wieczysty może żądać sprzedaży na jego rzecz użytkowania wieczystego, w trybie i na zasadach szczególnych przewidzianych w nowych przepisach. Taki wniosek użytkownik będzie mógł złożyć w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie przepisów (tj. do 24 sierpnia 2024 r.). Właściciel nieruchomości (gmina/powiat/województwo lub Skarb Państwa), będzie zobowiązany do zawarcia umowy przenoszącej własność gruntu.
Ustalenie ceny nieruchomości
Cena nieruchomości jest uzależniona od tego, kto jest jej właścicielem.
Jeśli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) cenę ustala się w wysokości nie niższej niż iloczyn 20 (dwudziestokrotności) dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Opłata te nie może być jednak wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Rada albo sejmik odpowiedniej jednostki samorządu są zobowiązane do przyjęcia uchwały w zakresie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych lub zobowiązać w treści uchwały organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Uchwała ta powinna zostać przyjęta w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie Ustawy.
Z kolei cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, będzie stała i odpowiadać będzie:
- w przypadku płatności jednorazowej – 20 (dwudziestokrotności) dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
- w przypadku płatności ratalnej – 25 (dwudziestopięciokrotności) stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości.
Wyłączenia od przekształcenia w ramach roszczenia użytkownika wieczystego
Ustawodawca ograniczył katalog nieruchomości, których sprzedaży będzie można się domagać. Nie będzie można żądać sprzedaży użytkowania wieczystego w szczególnym trybie, jeśli:
- nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.,
- użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
- użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej,
- użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów położonych na terenie portów lub przystani morskich lub grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
- nieruchomość objęta jest postępowaniem o rozwiązanie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste.
Bonifikaty
Nowa ustawa przewiduje również możliwość udzielania bonifikat od ceny nabycia nieruchomości. Szczególnie korzystna bonifikata w wysokości aż 90% ceny przyznana zostanie użytkownikom wieczystym, którzy nabywają nieruchomość od Skarbu Państwa i:
- są członkami rodziny wielodzietnej i są uprawnieni do posiadania Karty Dużej Rodziny lub
- orzeczono w stosunku do nich niepełnosprawność (w stopniu umiarkowanym lub znacznym albo orzeczono niepełnosprawność przed ukończeniem 16 roku życia) lub
- są opiekunami prawnymi lub przedstawicielami ustawowymi osób niepełnosprawnych.
Podsumowanie
Jeśli jesteś użytkownikiem wieczystym, sprawdź czy możesz skorzystać z nowych przepisów i nabyć nieruchomość na ich podstawie.
Plusem skorzystania z opisanych rozwiązań jest możliwość nabycia prawa własności, czyli najszerszego prawa do nieruchomości, które w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego nie jest ograniczone w czasie. Dodatkowo, wraz z nabyciem prawa własności odpadnie obowiązek uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Użytkownik nie będzie też już związany postanowieniami umowy oddającej grunt w użytkowanie wieczyste.
Mając na uwadze, że na złożenie wniosku użytkownik wieczysty ma tylko 12 miesięcy, naszym zdaniem warto podjąć pierwsze czynności już teraz.
KONTAKT
E: marcin.matyka@pl.Andersen.com
T: +48 22 690 08 60
M: +48 669 768 444
E: leszek.rydzewski@pl.Andersen.com
T: +48 22 690 08 69
M: +48 609 684 072