Obrót użytkowaniem wieczystym po 1 stycznia 2019
Zapowiadane przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność z dniem 1 stycznia 2019 r. stało się faktem. Ustawowe uwłaszczenie nie obędzie się jednak bez problemów, zwłaszcza w zakresie obrotu gruntami w użytkowaniu wieczystym. Ustawodawca usiłuje przy tym ratować częściowo sytuację za „pięć dwunasta”.
Użytkowanie wieczyste to instytucja prawna rodem z Polski sprzed 1989 r. Rozwiązanie, które pozwalało z jednej strony „dać” nieruchomości ludziom, a z drugiej – pozostawić formalnie prawo własności przy państwie. Niemal 30 lat po upadku PRL instytucja ta odchodzi do lamusa w zakresie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W początkowym okresie obrót nieruchomościami położonymi na gruntach w użytkowaniu wieczystym może napotkać jednak pewne trudności, na co od drugiej połowy 2018 r. zwracają uwagę m.in. notariusze. Spotkało się to z reakcją ustawodawcy, który przynajmniej częściowo usiłuje ułatwić sprawę nowelizacją Ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: „Ustawa”).
Zgodnie z art. 4 Ustawy „podstawą ujawnienia” prawa własności gruntu jest zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez właściwy organ (najczęściej starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta). Problem polega na tym, że terminy na wydanie zaświadczenia wynosiły:
- 12 miesięcy od dnia przekształcenia (a zatem do końca 2019 r.) – z urzędu,
- 4 miesiące od dnia przekształcenia – na wniosek właściciela.
Przewidziane Ustawą terminy były jak widać dość długie. Zawieszenie, a przynajmniej poważne utrudnienie obrotu nieruchomościami na okres przynajmniej kilku miesięcy, stanowi problem i dla osób prywatnych, i dla deweloperów lub innych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Notariusze oraz sądy wieczystoksięgowe stanęli u progu 2019 r. przed pytaniem, czy możliwe jest zawieranie umów bez zaświadczenia i jakie będą skutki złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej z takim brakiem. W zależności od regionu obserwujemy różne podejście do tematu, wynikające np. z rekomendacji lokalnych izb notarialnych.
Ustawodawca postanowił częściowo zaradzić kłopotom. Ustawą z dnia 6 grudnia 2018 r. wprowadzono m.in. kolejny, 30-dniowy termin na wydanie wspomnianego zaświadczenia. Ma on znaleźć zastosowanie w sytuacji, kiedy właściciel zwróci się z wnioskiem w związku z potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste. Możliwość przyspieszenia pozyskania zaświadczenia niezbędnego do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, a tym samym i dla dokonywania bezpiecznego obrotu, stanowi z pewnością istotne ułatwienie na rynku nieruchomości na rok 2019. Należy jednak pamiętać, że nie usuwa to całkowicie niepewności na rynku nieruchomości. Już w pierwszych dniach Nowego Roku pojawiają się bowiem informacje o faktycznej niemożności dotrzymywania terminów ustawowych przez urzędy, a także pojawiają się głosy za możliwością czy koniecznością sporządzania aktów notarialnych bez zaświadczeń. Z pewnością obrót nieruchomościami obejmujący „wygasłe” użytkowanie wieczyste wymagać będzie szczególnej uwagi. Zwłaszcza, że praktyka sądowa może po czasie wskazać na wadliwość zawieranych umów lub wpisów w księgach wieczystych dokonanych w pierwszym okresie obowiązywania Ustawy.
Autorem wpisu jest Adam Roszyk, adwokat