Decyzja o warunkach zabudowy w 2026 roku
Już wkrótce inwestorzy mogą utracić możliwość realizacji planowanej inwestycji. Wszystko za sprawą zmian dotyczących zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy wynikających z reformy planowania przestrzennego.
Kluczowe hasła to plan ogólny i obszar uzupełnienia zabudowy wprowadzone do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (PiZP).
Temat jest ważny dla inwestorów, osób noszących się z zamiarem realizacji inwestycji na terenie, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wkrótce możliwość zagospodarowania terenów ulegnie znacznemu ograniczeniu. Koniec także z bezterminowymi wuzetkami.
Reforma planowania przestrzennego
Jednym z głównych założeń reformy jest wprowadzenie planów ogólnych.
Rzeczywistość dowiodła, że wdrożenie zmian i uchwalenie planów ogólnych w zakładanym pierwotnie terminie (31 grudnia 2025 r.) było założeniem utopijnym. Według ostatnich danych przekazanych przez ministerstwo, plany ogólne uchwaliły zaledwie dwie gminy. W Polsce gmin jest niespełna 2,5 tysiąca. Tak niską efektywność ministerstwo tłumaczy trudnym dostępem do specjalistów z zakresu planistyki przestrzennej oraz czasochłonnym opiniowaniem planów ogólnych.
Jedno z najbardziej medialnych aspektów reformy stanowią ograniczenia stref zabudowy i związana z tym zmiana zasad wydawania i obowiązywania tzw. „wuzetek”, czyli decyzji o warunkach zabudowy.
Słowem przypomnienia, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego utracą moc i zostaną zastąpione planami ogólnymi, które będą stanowiły fundament dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Plany zagospodarowania przestrzennego będą z kolei określały, jak dotychczas, sposób zagospodarowania, w zgodzie z planami ogólnymi.
Rewolucja dotyczy natomiast możliwości zagospodarowania obszarów, które nie są i nie będą objęte planami miejscowymi. Dla takich terenów możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, lecz wyłącznie pod warunkiem, że będą one znajdowały się w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy, określonych w planie ogólnym (art. 61 ust. 1 pkt 1a PiZP: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy). Z kolei określenie obszarów uzupełnienia zabudowy będzie dla gmin fakultatywne (art. 13 ust. 4 pkt 2 lit. a PiZP).
Same wuzetki będą z kolei terminowe. Ich obowiązywanie zostało ograniczone 5-letnim terminem (Art. 64c PiZP: Decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna).
Pierwotnie ustawa zakładała, że do końca roku 2025 gminy uchwalą plany ogólne. Była to zarazem data graniczna umożliwiająca uzyskanie bezterminowej (prawomocnej) wuzetki bez względu na to, czy teren ostatecznie znajdzie się w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy. Skutek w postaci lawiny wniosków był łatwy do przewidzenia. Można było się również spodziewać, że najwięcej wniosków wpłynie dopiero w 2025 roku.
Nowelizacja kwietniowa
Opóźnienia w opracowywaniu i uchwalaniu planów ogólnych zmusiły ustawodawcę do dogrywki. 4 kwietnia 2025 roku przyjęta została ustawa wydłużają termin uchwalenia planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku. Wydłużyło to również czas na uzyskanie prawomocnej wuzetki. Diabeł tkwił jednak w szczegółach, ponieważ w ustawie zmieniającej nie wydłużono daty wejścia w życie przepisu wprowadzającego terminowość decyzji o warunkach zabudowy.
Oznaczało to, że decyzja, która uprawomocni się po 1 stycznia 2026 roku będzie obwarowana 5-letnim terminem ważności.
Nowelizacja listopadowa
W listopadzie 2025 r. uchwalona i podpisana została kolejna zmiana, która łagodzi zasady związane z terminowym ograniczeniem ważności wuzetek. Otóż wuzetki wydane na wniosek złożony przed 16 października 2025 r. będą bezterminowe, nawet jeżeli uprawomocnią się już po 1 stycznia 2026 roku (Art. 62 ustawy: Do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r., lub które zostały wydane w sprawach wszczętych przed dniem 16 października 2025 r., przepisu art. 64c ustawy zmienianej w art. 1 nie stosuje się).
Z uzasadnienia projektu ustawy dowiadujemy się, że:
Nagromadzenie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, które powinny być wydane w określonym ustawowo terminie (90 dni), powoduje problemy organizacyjne i kadrowe jednostek samorządu terytorialnego, które w tym samym czasie (do 1 lipca 2026 r.) są obciążone obowiązkiem sporządzania planu ogólnego. Wobec powyższego gminy mają trudności w dotrzymaniu ustawowych terminów wydania decyzji, w związku z czym są narażone na związane z tym kary finansowe, a jednocześnie sytuacja ta może opóźnić sporządzanie planów ogólnych gmin. Projekt ustawy odpowiada na opisane kwestie poprzez czasowe zawieszenie kar za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Konsekwencją opisanego wyżej przepisu epizodycznego jest również zmiana w art. 8 pkt 2 projektu ustawy, dotycząca zmiany zasad wejścia w życie pięcioletniego terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Zgodnie z obowiązującymi przepisami zasada ta nie dotyczy decyzji, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., natomiast w wyniku wprowadzanej zmiany nie będzie dotyczyła również decyzji wydanych w sprawach wszczętych przed dniem 16 października 2025 r. Tym samym nagromadzenie złożonych wcześniej wniosków o warunki zabudowy w gminach i czas oczekiwania na decyzję pozostanie bez wpływu na okres obowiązywania decyzji, ponieważ istotny będzie moment złożenia wniosku przez inwestora.
Inwestor noszący się z zamiarem złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma już dziś w większości gmin nikłe szanse na uzyskanie bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy.
Listopadowa nowelizacja przerywa też bieg terminów, których przekroczenie otwierało drogę do ukarania gminy za nieterminowe wydanie decyzji. Gminy w całym roku 2026 nie będą mogły być karane za spóźnienie.
Praktyczne skutki dla inwestorów:
- Nie zwlekaj z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
- Jeżeli Twoja nieruchomość nie znajdzie się po 30 czerwca 2026 roku w obszarze uzupełnienia zabudowy nie będziesz mógł starać się o decyzję o warunkach zabudowy;
- Jeżeli złożyłeś wniosek o WZ najpóźniej 16 października 2025 roku otrzymasz decyzję bezterminową.
- Jeżeli złożyłeś wniosek po 16 października 2025 roku wydana decyzja będzie ograniczona pięcioletnim terminem.
- Jeżeli posiadasz atrakcyjnie położoną nieruchomość albo nosisz się z zamiarem jej zakupu – weryfikuj założenia planu ogólnego w Twojej gminie. Zasięgaj informacji u w urzędzie gminy. Weź udział w konsultacjach społecznych.
***
Na dzień publikacji tego wpisu zaledwie dwie gminy posiadają uchwalone plany ogólne, co pozwala wątpić, że do 30 czerwca 2026 roku plany uchwali co najmniej 80% gmin, co stanowi warunek określony w KPO.
Pojawiają się informacje, że ministerstwo już rozważa kolejną zmianę terminów. Media donoszą, że kontrowersyjną i krytykowaną propozycję zgłasza Związek Miast Polskich. Chodzi o to, aby decyzja o warunkach zabudowy mogła być wydawana tylko na wniosek właściciela nieruchomości. Na ten moment nie toczą się jednak żadne prace ustawodawcze w kierunku wdrożenia tej propozycji.
Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia lub konsultacji w tym temacie serdecznie zapraszamy do kontaktu!
AUTOR WPISU
E: jacek.osipiuk@pl.Andersen.com
T: +48 32 731 68 50