Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi i ich wpływ na transakcje M&A – nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw.
Z dniem 5 października 2023 r. weszła w życie ustawa z 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja, wprowadzając szereg zmian do ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), z pewnością istotnie wpłynie na obrót nieruchomościami rolnymi, jak również na obrót udziałami i akcjami w spółkach posiadających takie nieruchomości, czy w spółkach dominujących spółek posiadających nieruchomości rolne Poniższe opracowanie w sposób bardziej szczegółowy przedstawi zmiany, które wprowadza nowelizacja oraz ich konsekwencje.
- Dotychczas Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) posiadał prawo pierwokupu oraz prawo nabycia w stosunku do zbywanych udziałów czy akcji spółki, która jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 hektarów. Po nowelizacji, to prawo pierwokupu bądź nabycia udziałów czy akcji przysługuje KOWR-owi również względem udziałów czy akcji spółki dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej. Wątpliwości budzi definicja spółki dominującej, gdyż nie tylko jest ona bardzo obszerna, ale również nie zostało jasno określone czy spółka dominująca, w tym przypadku, ma być spółką wyłącznie kapitałową czy może być również spółką osobową. Przepis, do którego odsyła art. 3a ust. 1 pkt. 2 ustawy UKUR, znajdujący się w kodeksie spółek handlowych również nie odpowiada wprost na to pytanie, bo określa spółkę dominującą mianem „spółki handlowej”. Co za tym idzie, każdy przypadek stosunku dominacji będzie trzeba oceniać oddzielnie, a to potencjalnie doprowadzi do przedłużenia trwania badania due diligence w przypadku transakcji M&A. Poza tym, problematyczną kwestię może stanowić również spółka zagraniczna, jako, że nie jest jednoznacznie przesądzone czy definicja spółki dominującej obejmuje także spółkę zagraniczną. Rozszerzenie uprawnienia KOWR wywrze znaczący wpływ na transakcje M&A w Polsce. Obowiązek zawiadomienia o możliwości wykonania prawa pierwokupu, a co z tym związane przygotowanie licznych załączników wpłynie na czas finalizacji transakcji – KOWR ma na wykonanie swojego prawa dwa miesiące. W tym czasie nie będzie możliwe skuteczne przeniesienie udziałów ani akcji w spółce – każda umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu KOWR będzie nieważna.
- Pozytywnie należy ocenić zmianę wprowadzoną przez tegoroczną nowelizację polegającą na zmianie definicji nieruchomości rolnej wyłączonej spod przepisów ustawy. Przepisom ustawy UKUR od dnia 5 października nie podlegają już nieruchomości rolne „w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha”. Dotychczas przepisy ustawy UKUR były wyłączone w stosunku do nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha. Wprowadzona zmiana eliminuje problem związany z koniecznością stosowania przepisów ustawy do każdej nieruchomości powyżej 0,3 ha, w której przeznaczenie rolnicze miała jedynie niewielka – nawet mniejsza niż 0,3 ha – jej część. Po nowelizacji przepisy UKUR nie są stosowane w przypadku nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha nawet jeżeli powierzchnia całej nieruchomości przekracza 0,3 ha. Jest to niewątpliwie zmiana, którą należy ocenić pozytywnie.
- Kolejną zmianą jest dodanie kilku nowych wyjątków od reguły, z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy UKUR, ustalającej 5-letni zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej oraz obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w którego skład nieruchomość weszła, przez ten sam okres. Zgodnie z tymi wyjątkami, nowo nabyta nieruchomość rolna może zostać zbyta wcześniej niż po upływie 5 lat, jeśli:
- nieruchomość ta stanowiła własność jednego z małżonków lub była częścią ich wspólności majątkowej co najmniej pięć lat przed jej nabyciem, albo została nabyta w wyniku rozdzielenia majątku wspólnego po zakończeniu małżeństwa;
- nieruchomość została pozyskana poprzez zasiedzenie;
- dla nieruchomości, po jej nabyciu, został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a zgodnie z tym planem nieruchomość ta jest przeznaczona na cele inne niż rolnicze;
- jeśli nieruchomość zbyto w wyniku postępowania egzekucyjnego
lub upadłościowego; - nieruchomość nabyto w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej.
Poza ustawowo wskazanymi wyjątkami, regułą jest 5-letni okres prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna oraz zakaz zbycia nieruchomości lub oddania w posiadanie przez ten okres. Chyba, że, poza wyjątkami, zgodę na taką transakcję wyrazi Dyrektor Generalny KOWR.
- Novum wprowadzonym przez ustawę zmieniającą jest dodatkowa przesłanka, która musi zostać spełniona, aby Dyrektor Generalny KOWR mógł wydać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym. Przesłanka wprowadza wymóg, aby realna cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie była niższa niż 95% ceny, która została podana w ogłoszeniu o sprzedaży nieruchomości, poszukującym rolnika indywidualnego zainteresowanego nabyciem. Ta przesłanka ma zapobiec pozorności podjęcia próby znalezienia osoby rolnika indywidualnego zainteresowanego potencjalnym nabyciem nieruchomości rolnej. Ustawodawca dostrzegł potrzebę wprowadzenia takiego rozwiązania, gdyż wielokrotnie dochodziło do sytuacji kiedy to ogłoszeniodawca mając już potencjalnego nabywcę nieruchomości rolnej, chciał pozornie spełnić przesłankę braku możliwości nabycia nieruchomości rolnika indywidulanego i w ogłoszeniu o nieruchomości podawał cenę wielokrotnie wyższą, aby zniechęcić rolników, niż ta, za którą ostatecznie została sprzedana nieruchomość rolna. Oczywiście, poza nową przesłanką, w dalszym ciągu muszą zostać spełnione wszystkie pozostałe wymienione w ustawie UKUR.
- Wprowadzono także ograniczenie czasowe terminu ważności zgody Dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym oraz na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym jednostkom zanim upłynęło 5 lat od dnia nabycia. Jak dotąd, zgoda taka nie podlegała żadnym ograniczeniom czasowym. Natomiast po zmianach, zezwalająca decyzja Dyrektora KOWR ważna będzie tylko przez okres roku od momentu, w którym stała się ostateczna.
- Na koniec, interesującą zmianą, która weszła w życie, jest poszerzenie grona „osób bliskich”, jako tych uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej bez konieczności uzyskania zgody KOWR nawet jeśli nie są rolnikami indywidualnymi. Przed zmianą definicja osoby bliskiej brzmiała: „ilekroć w ustawie jest mowa o osobie bliskiej – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.” Natomiast, teraz katalog tych osób został poszerzony o rodziców małżonka – teściów oraz macochę i ojczyma rolnika indywidualnego.
KONTAKT
Marcin Matyka
Partner Zarządzający, Warszawa
E: marcin.matyka@pl.Andersen.com
T: +48 22 690 08 60
M: +48 669 768 444
