Projekt zmiany ustawy deweloperskiej
Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił projekt nowelizacji „ustawy deweloperskiej”[1], oznaczony numerem UD361. Projekt przewiduje dalsze wzmocnienie ochrony nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym oraz nałożenie na deweloperów nowych obowiązków informacyjnych i organizacyjnych.
[1] ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. 2026 poz. 880).
Projekt obecnie jest na etapie opiniowania.
Najważniejsze proponowane zmiany:
1. Ograniczenie możliwości likwidacji spółki deweloperskiej i odpowiedzialność wspólników
Dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością z dniem rozwiązania spółki odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady sprzedanych lokali ma przechodzić z mocy prawa solidarnie na wszystkich wspólników, a wyłączenie tej zasady w umowie spółki będzie bezskuteczne. W przypadku prostych spółek akcyjnych i spółek akcyjnych: rozwiązanie spółki będzie możliwe nie wcześniej niż 5 lat od dnia wydania nabywcy lokalu.
2. Zakaz podwyższania ceny po zawarciu umowy
Projekt przewiduje ustawowy zakaz zwiększania ceny lokalu lub domu, w tym jej waloryzacji na niekorzyść nabywcy. Oznaczałoby to większą stabilność ceny po zawarciu umowy deweloperskiej i przeniesienie ryzyka wzrostu kosztów realizacji inwestycji na dewelopera.
3. Rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM
Projekt przewiduje rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM o informacje dotyczące deweloperów, w tym m.in. historię realizowanych inwestycji, informacje o opóźnieniach, zaległościach w składkach na DFG, a także określone informacje dotyczące postępowań, ostrzeżeń i działań organów nadzoru. Celem jest umożliwienie nabywcy łatwiejszej weryfikacji potencjalnego kontrahenta przed zawarciem umowy.
4. Bardziej szczegółowe dane o lokalach w ogłoszeniach na stronie dewelopera
Deweloperzy będą mieli obowiązek publikowania m.in. rzutów lokalu lub domu z podaniem wymiarów poszczególnych pomieszczeń, a w przypadku umieszczenia na rzucie elementów poglądowego wyposażenia – również jego liniowe wymiary, rzut pomieszczeń przynależnych. Wizualizacje i zdjęcia niepochodzące bezpośrednio z oferowanej inwestycji będą musiały być odpowiednio oznaczone.
5. Zwiększenie kwoty zwrotu opłaty rezerwacyjnej
W przypadku niewykonania przez dewelopera zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej zwrot opłaty rezerwacyjnej ma zostać zwiększony z obecnej dwukrotności do czterokrotności jej wysokości. Rozwiązanie ma ograniczać sytuacje, w których deweloper rezygnuje z transakcji, np. w związku ze wzrostem cen rynkowych.
6. Modyfikacja procedury odbioru lokalu
Nabywca ma otrzymać możliwość zgłoszenia dodatkowej listy wad po dokonaniu odbioru, w szczególności po konsultacji z rzeczoznawcą lub innym specjalistą. Projekt przewiduje również obowiązkową obecność dewelopera albo jego przedstawiciela podczas odbioru oraz dostęp nabywcy do określonej dokumentacji inwestycji przed odbiorem.
Jak przygotować firmę na nadchodzące zmiany?
Projekt UD361 może istotnie zmienić praktykę zawierania i wykonywania umów deweloperskich. Szczególne znaczenie będą miały nowe zasady dotyczące odpowiedzialności spółek celowych.
Wejście zmian w życie może oznaczać dla deweloperów konieczność przemodelowania struktury inwestycji, finansowania oraz podejścia do zarządzania ryzykiem po zakończeniu sprzedaży.
W przypadku pytań związanych z nadchodzącą nowelizacją zapraszamy do kontaktu!
KONTAKT
E: marcin.matyka@pl.Andersen.com
T: +48 22 690 08 60
M: +48 669 768 444
E: tomasz.srokosz@pl.Andersen.com
T: +48 32 731 68 52
M: +48 512 286 226
